Meu condomínio está me proibindo de alugar meu imóvel pelo Airbnb. Essa proibição fere o meu direito da propriedade?
Inicialmente, importante salientar que este assunto não está pacificado, sobretudo por se tratar de um assunto relativamente novo com a chegada do “Airbnb[1]”, plataforma que facilita o aluguel do imóvel por poucos dias.
Não há decisão sobre o tema no Supremo Tribunal Federal e nem no Superior Tribunal de Justiça. Portanto, a breve explicação a seguir tem como base alguns julgados nos Tribunais de Justiças estaduais.
Vamos lá!
O Direito da Propriedade é um direito fundamental do ser humano e está previsto na Constituição Federal (art. 5, inciso XXII). De forma bastante sucinta, o Direito de Propriedade permite que o proprietário de um bem possa dele usar, gozar, dispor (vender, alugar).
No entanto, esse direito sobre a propriedade não é absoluto, podendo ser relativizado quando falamos de interesse público sobre o privado, do direito de vizinhança, do direito administrativo e também de um condomínio edilício.
Sabe-se que a convenção do condomínio e o regimento interno é a lei que rege o condomínio, desde que, é claro, não viole nenhuma lei ou constituição. Aqui inicia a discussão: Se a convenção é a “lei maior” do condomínio e ela veda o aluguel do imóvel para temporada, ela estaria violando o Direito de Propriedade, disposto na própria Constituição Federal e, portanto, é ilegal (inconstitucional)?
Em regra, nada há de ilegal na locação dos apartamentos por temporada, sendo inclusive amparada na Lei do Inquilinato. Contudo, nos dias atuais a discussão voltou à tona com a criação do “AirBnB”, plataforma de aluguel de imóveis por poucos dias, assemelhando-se à prática de hotelaria.
Um caso recente em um condomínio de Florianópolis levantou esse questionamento. Nesse caso, a convenção do condomínio prevê que o condomínio tem caráter exclusivamente residencial.
De acordo com maior parte da jurisprudência, é permitido ao condomínio proibir a locação por temporada, desde que, além de respeitar as formalidades para alteração do regimento interno e convenção do condomínio, comprovem que a locação destina o apartamento para finalidade diversa do prédio (quando possuir caráter residencial). Esse entendimento foi utilizado nos Tribunais do Rio de Janeiro, São Paulo, Pernambuco e Rio Grande do Sul.
Ressalta-se a necessidade de se comprovar que o aluguel está destinando o condomínio a atividades comerciais, sob pena de a proibição de aluguel por temporada ser considerada ilegal por afronta ao direito à propriedade.
Ademais, em alguns países essa prática tem sido reprimida por lei, por ser uma concorrência desleal com os hotéis e albergues, já que estes devem pagar inúmeros impostos pela pratica de hotelaria, o que os locatários do AirBnb não devem. Há pouco tempo, inclusive, a globo.com veiculou a notícia que Nova Iorque aprovou uma lei que proíbe aluguéis por prazo inferior a trinta dias. Em São Franscisco (EUA) e Berlim (Alemanha), por exemplo, vigora uma lei que obriga os anfitriões do Airbnb a se cadastrarem junto à Prefeitura.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo derrubou a decisão liminar que autorizava o aluguel pelo site Airbnb, com fulcro no direito da propriedade. O Agravo de Instrumento se fundamentou no sentido de que o condomínio em questão era exclusivamente residencial e tal previsão estava expressa na convenção do condomínio (TJ-SP 21332129320178260000 SP 2133212-93.2017.8.26.0000, Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 27/09/2017, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2017).
Portanto, os Tribunais de Justiça tendem a aceitar a vedação do aluguel por poucos dias, caso haja previsão expressa na convenção e regimento interno, desde que, respeite todos os requisitos para sua validade, como por exemplo quórum de aprovação (2/3).
Conclui-se, assim, que, muito embora não seja um assunto pacificado, a convenção e regimento interno do condomínio têm o poder de vedar a prática desse tipo de aluguel, desde que haja previsão expressa naqueles instrumentos.
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[1] O Airbnb, segundo consta no site oficial da empresa, começou em 2008 e se qualifica como “uma comunidade baseada em trocas”, ondeo interessado pode anunciar seu espaço (imóvel) e reservar acomodações de outros interessados.