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Meu condomínio está me proibindo de alugar meu imóvel pelo Airbnb. Essa proibição fere o meu direito da propriedade?

Inicialmente, importante salientar que este assunto não está pacificado, sobretudo por se tratar de um assunto relativamente novo com a chegada do “Airbnb[1]”, plataforma que facilita o aluguel do imóvel por poucos dias.

Não há decisão sobre o tema no Supremo Tribunal Federal e nem no Superior Tribunal de Justiça. Portanto, a breve explicação a seguir tem como base alguns julgados nos Tribunais de Justiças estaduais.

Vamos lá!

O Direito da Propriedade  é um direito fundamental do ser humano e está previsto na Constituição Federal (art. 5, inciso XXII).  De forma bastante sucinta, o Direito de Propriedade permite que o proprietário de um bem possa dele usar, gozar, dispor (vender, alugar).

No entanto, esse direito sobre a propriedade não é absoluto, podendo ser  relativizado quando falamos de interesse público sobre o privado, do direito de vizinhança, do direito administrativo e também de um condomínio edilício.

Sabe-se que a convenção do condomínio e o regimento interno é a lei que rege o condomínio, desde que, é claro, não viole nenhuma lei ou constituição. Aqui inicia a discussão: Se a convenção é a “lei maior” do condomínio e ela veda o aluguel do imóvel para temporada, ela estaria violando o Direito de Propriedade, disposto na própria Constituição Federal e, portanto, é ilegal (inconstitucional)?

Em regra, nada há de ilegal na locação dos apartamentos por temporada, sendo inclusive amparada na Lei do Inquilinato. Contudo, nos dias atuais a discussão voltou à tona com a criação do “AirBnB”, plataforma de aluguel de imóveis por poucos dias, assemelhando-se à prática de hotelaria.

Um caso recente em um condomínio de Florianópolis levantou esse questionamento. Nesse caso, a convenção do condomínio prevê que o condomínio tem caráter exclusivamente residencial.

De acordo com maior parte da jurisprudência, é permitido ao condomínio proibir a locação por temporada, desde que, além de respeitar as formalidades para alteração do regimento interno e convenção do condomínio, comprovem que a locação destina o apartamento para finalidade diversa do prédio (quando possuir caráter residencial). Esse entendimento foi utilizado nos Tribunais do Rio de Janeiro, São Paulo, Pernambuco e Rio Grande do Sul.

Ressalta-se a necessidade de se comprovar que o aluguel está destinando o condomínio a atividades comerciais, sob pena de a proibição de aluguel por temporada ser considerada ilegal por afronta ao direito à propriedade.

Ademais, em alguns países essa prática tem sido reprimida por lei, por ser uma concorrência desleal com os hotéis e albergues, já que estes devem pagar inúmeros impostos pela pratica de hotelaria, o que os locatários do AirBnb não devem. Há pouco tempo, inclusive, a globo.com veiculou a notícia que Nova Iorque aprovou uma lei que proíbe aluguéis por prazo inferior a trinta dias. Em São Franscisco (EUA) e Berlim (Alemanha), por exemplo, vigora uma lei que obriga os anfitriões do Airbnb a se cadastrarem junto à Prefeitura.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo derrubou a decisão liminar que autorizava o aluguel pelo site Airbnb, com fulcro no direito da propriedade. O Agravo de Instrumento se fundamentou no sentido de que o condomínio em questão era exclusivamente residencial e tal previsão estava expressa na convenção do condomínio (TJ-SP 21332129320178260000 SP 2133212-93.2017.8.26.0000, Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 27/09/2017, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2017).

Portanto, os Tribunais de Justiça tendem a aceitar a vedação do aluguel por poucos dias, caso haja previsão expressa na convenção e regimento interno, desde que, respeite todos os requisitos para sua validade, como por exemplo quórum de aprovação (2/3).

Conclui-se, assim, que, muito embora não seja um assunto pacificado, a convenção e regimento interno do condomínio têm o poder de vedar a prática desse tipo de aluguel, desde que haja previsão expressa naqueles instrumentos.

 

 

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[1] O Airbnb, segundo consta no site oficial da empresa, começou em 2008 e se qualifica como “uma comunidade baseada em trocas”, ondeo interessado pode anunciar seu espaço (imóvel) e reservar acomodações de outros interessados.

Em junho de 2008 foi sancionada a Lei Federal n° 11.705, conhecida popularmente como “Lei Seca”, cujo objetivo, entre outros assuntos, era aplicar a “tolerância zero” quando o assunto é dirigir sob a influência de álcool ou de qualquer outra substância psicoativa que determine dependência.

Com a entrada em vigor da referida lei, os debates sobre o tema se eclodiram na classe jurídica brasileira. Afinal, o cidadão é obrigado a realizar o teste do bafômetro? Quais as consequências de fazer ou não fazer tal procedimento?
Diante desses e outros questionamentos, surgiram pelo menos duas correntes: uns defendem o direito de não autoincriminação (visto que ninguém pode ser obrigado a produzir prova contra si); outros defendem o interesse público e a segurança da coletividade, tendo em vista os conhecidos e alarmantes índices de acidentes com vítimas fatais, envolvendo motoristas sob efeito de álcool.

Importante mencionar, inicialmente, que este ano comemora-se uma década da entrada em vigor da Lei Seca, mas inúmeras mudanças na legislação ocorreram desde então. Por esse motivo, oportuno apresentar um breve histórico antes de aprofundar o tema:

• 19 de junho de 2008 – É promulgada a Lei Seca, alterando o Código de Trânsito Brasileiro para a “tolerância zero”. Passou-se a não admitir mais a concentração de seis decigramas de álcool por litro de sangue para que o condutor fosse considerado impedido de dirigir. A partir desse momento, qualquer concentração de álcool por litro de sangue sujeitava o condutor às penalidades legais.
• 20 de dezembro de 2012 – É promulgada a Lei n° 12.760 que alterou novamente o CTB, aplicando como penalidade por dirigir sob influência de álcool de cinco para dez vezes o valor da multa, além da suspensão do direito de dirigir por 12 meses.
• 04 de dezembro de 2014 – DENATRAN altera a Portaria n° 59/2007, alterando a penalidade por se recusar a realizar o teste do bafômetro para gravíssima e multa de dez vezes.
• Em 2016, com o advento da Lei n° 13.281, acrescentou o art. 165-A no Código de Trânsito Brasileiro para punir também o condutor que se recusa a realizar o teste do bafômetro.

Essa última alteração legislativa se deu justamente pelo debate jurídico mencionado anteriormente, referente à proibição de se exigir de alguém a produção de prova contra si. Dessa forma, o legislador encontrou uma forma de não obrigar o condutor a se submeter ao teste do bafômetro, mas puni-lo de modo a desencorajar tal atitude. Para tanto, aumentou e equiparou a pena pela recusa de se submeter ao teste do bafômetro às infrações por direção sob efeito de álcool.

Em outras palavras, as penas pecuniárias e administrativas para direção sob efeito de álcool ou recusa a realizar o teste do bafômetro são exatamente as mesmas para as duas condutas: multa de R$2.934,00, suspensão da CNH por até 12 meses e retenção do veículo.

E aí vem a pergunta: se a pena imposta por dirigir alcoolizado e se recursar a fazer o teste é exatamente a mesma, qual o motivo de se recusar a fazê-lo?

A resposta é simples: conduzir veículo automotor com capacidade psicomotora alterada em razão da influência de álcool ou de outra substância psicoativa que determine dependência é crime e está disposto no art. 306 do Código de Trânsito Brasileiro.

Portanto, estando o condutor sob efeito do álcool, pode ser determinada sua prisão em flagrante. Contudo, por outro lado, não há crime algum se recusar a realizar o teste do bafômetro.

Engana-se, no entanto, quem pensa ser possível dirigir sob efeito de álcool e evitar a prisão com a simples recusa de se submeter ao teste do bafômetro.

O mesmo art. 306 dispõe que a conduta pode ser constatada por teste do bafômetro (6 decigramas de álcool por litro de sangue ou pelo menos 0,3 miligramas de álcool por litro de ar alveolar) ou por sinais que indiquem a capacidade psicomotora, podendo ser obtida através de exame clínico, perícia, vídeo, prova testemunhal ou outros meios de provas em direito admitidos.

Ou seja, supondo que ao ser parado em uma blitz o condutor se recuse a fazer o teste do bafômetro, mas está visivelmente alcoolizado, ele pode ser punido pelo crime do art. 306, mesmo sem realizar o teste do bafômetro, se comprovado, por prova testemunhal por exemplo, que estava embriagado.

No entanto, também apenas a título de exemplo didático, um policial que encontra na blitz seu desafeto e, para se vingar, acusa o condutor de direção sob efeito de álcool, mesmo sabendo que o motorista não estava. Cabe aqui ao condutor elaborar uma contraprova, podendo, por exemplo, exigir que se realize o teste do bafômetro ou, se não houver, pode se submeter a exames clínicos para comprovar a não ingestão de bebidas alcóolicas.

Em resumo, eis as seguintes possibilidades:

• Condutor se recusa a fazer o teste do bafômetro OU realizar o teste e constatar até 0,3mg de álcool por litro de ar expelido.
  • Multa de R$2.934,00;
  • Suspensão da CNH por doze meses;
  • Retenção do veículo.

• Condutor realizou o teste do bafômetro e se constatou acima de 0,3 mg de álcool por litro de ar expelido:
  • Multa de R$2.934,00;
  • Suspensão da CNH por doze meses;
  • Retenção do veículo
  • Detenção de 6 meses a 3 anos

 

FUI PEGO NA BLITZ, TENHO DIREITO À DEFESA?

Claro. Após ser constatada a ingestão de bebida alcóolica no condutor, é lavrado o auto de infração, visando a abertura de um processo administrativo garantindo a ele o contraditório e ampla defesa.

Vale lembrar que o condutor só precisará entregar sua CNH para cumprir a suspensão após esgotados todos os recursos no processo de suspensão, como por exemplo a defesa prévia, recurso em primeira instância e recurso em segunda instância.

Por fim, imperioso destacar que este artigo tem apenas o cunho jurídico e visa tão somente esclarecer a abrangência legal sobre o tema e jamais, direta ou indiretamente, incentiva a condução de veículos sob efeito de qualquer substância psicoativa. Mesmo porque, importante deixar claro, dirigir sob efeito dessas substâncias é crime, conforme art. 306 do CTB, independente do desfecho no caso concreto.

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É comum ouvirmos que o Estado garante a isenção do pagamento de taxa para confecção da segunda via dos documentos pessoais em caso de furto ou roubo. Mas, é verdade?

Em Santa Catarina esse direito só é conferido aos idosos (acima de 60 anos) que comprovarem terem sido vítima de furto ou roubo, através da apresentação da ocorrência policial que conste o registro dos documentos furtados ou roubados. É o que diz a Lei Estadual n. 11402/2000.

Para os demais cidadãos, no entanto, não há previsão legal para esse benefício da gratuidade.

É sim verdade que já se tentou estender esse direito a todos, mas o Projeto de Lei n. 197/09 não saiu do papel. A justificativa para propositura da lei era justamente que seria “justa a isenção desses valores no caso de furto ou roubo, pois tal situação originou-se da ausência do poder de polícia do Estado”.

Há que se ressaltar, no entanto, que existe um Projeto de Lei n. 17/2017 em trâmite no Senado Federal, cujo objetivo é exatamente o mesmo: garantir ao cidadão a isenção das taxas da segunda via dos documentos pessoais furtados ou roubado. Contudo, conforme mencionado, trata-se apenas de um projeto de lei e, portanto, ainda não pode ser exigido tal benefício.

Por fim, vale esclarecer que alguns estados brasileiros já garantem esse direito aos seus cidadãos, como é o exemplo do Espírito Santo que, por meio da Lei n. 9795/12, assim estabelece:

Art. 1º O Estado do Espírito Santo não cobrará taxa de 2ª (segunda) via para expedição de documentos furtados ou roubados, cuja expedição seja de competência de seus órgãos.

Art. 2º A isenção ocorrerá mediante apresentação do termo de ocorrência policial.

Portanto, por se tratar de uma Lei Estadual do Espírito Santo, esse direito não pode ser pleiteado pelos catarinenses com idade inferior a 60 anos nos casos de furto e roubo.

 

No dia 8 de fevereiro de 2017 o PROCON de Santa Catarina divulgou uma lista atualizada de sites não confiáveis.

A informação trazida por aquele Órgão estadual é de suma importância e demonstra o quão vulnerável está o consumidor atualmente. Em regra, como se percebe em uma análise rápida, os sites utilizam nomes de empresas conhecidas nacionalmente, levando o consumidor a erro por acreditar se tratar de empresas já consolidadas no país.

 

Confira a lista

 

 

 

Fonte: imagem e conteúdo: http://www.procon.sc.gov.br/index.php/outros-destaques/961-lista-de-sites-nao-confiaveis